しがとせかい

コワーキングスペースに駐車場は必要か?を収支目線で考えてみた。

コワーキングスペースに駐車場は必要ですか?と言われたら、都心やよほどの都会でない限り「必要」と答えるでしょう。

多くの地方が車社会であるように(県庁所在地以外に。)車で日常移動している環境だと普段使いのコワーキングスペースの場合、駐車場があるかないかは利用者目線で考えても必要だと思います。

事実、湖南市にある今プラスでは2020年秋口で18台ほどの駐車場があり、平日のピーク時には「あれ、停めるところなくない?」と思うぐらい使われています。

そんなコワーキングスペースに駐車場は必要ですか?とは当然のように必要です。という答えが出る中「収支」で考えてみると「確かに必要だけどなー。」という現実が見えてきます。

人口10万人、駅から徒歩10分のコワーキングスペースにいってみると…。



僕、結構いろいろなコワーキングスペースにいくのが、好きで滋賀県を飛び出して他府県のコワーキングスペースもいきます。

そんなときに自分のスペースにも参考にしたいのでいってみるのが
・面白いコンテンツ、運営者がいるスペース
・人口10万人以上で大型のコワーキングスペース

の2つ。
1つ目はどちらかという、コワーキングスペースの中でもコミュニティに寄っているところがあります。
そういう場所だと立地は駅から遠かったり、そもそも人口が少ない場所だったりするので駐車場もあったりするんですよね。なぜなら駐車場料金がやすかったり、近くには大きめの空き地があったりするからです。

2つ目に関しては、僕が調べた限りなかなか駐車場が存在しているコワーキングスペースは少ないです。
なぜかというと駐車場を作ることで、収支が合わない可能性と駐車場がいつも埋まっている問題が出てくるから。

例えば仙台にあるSTUDIO 080は日本で一番大きいんじゃないかなぐらいの敷地のコワーキングスペースでして、駐車場もありますが広くて利用者がおおいと絶対的に駐車場が足りなくなります。(その辺りSTUDIO 080さんは運営者の方の努力もあって上手いことされてはりました。)

コワーキングスペースの場合、飲食店と違い朝から夕方・晩まで使う人も普通にいる業態です。
例えば会員が100人いて、そのうち毎日3割が使い同時間で15人が車できたとします。

そうすると15台では足りなくて20台ぐらいがないとコワーキングスペースのスペースよりも駐車場が少なくなり「お昼から来た人が駐車場ない問題」が勃発します。

今プラスでも一時期そういう問題が発生したので、2019年に「月額会員専用の駐車場を多めに作ろう!」ということで一時利用と月額利用の駐車場で率を3:7ぐらいにわけています。

人口が多い町になればなるほど、駅から近くなればなるほどこの駐車場確保問題は必ずついてまわってきて「収支」というところで「駐車場はなし」と判断するコワーキングスペースも少なくありません。


収支にあてはめて考えてみよう!


(今プラス 元歯医者さん店の場合)

ここから少し数字の話でいきます。(コワーキングスペースやりたい人が一番気になる部分。)

ざっくりですが下記のような条件で物件を探したとしましょう。
・人口15万人の都道府県レベルでいうと人口がトップクラスに多い町
・中心の駅から徒歩5分
・坪数は50坪ほどの場所を探している

これだとざっくりでも坪単価は5000円ぐらいしたとして、月々の家賃は20後半から30万円ぐらいしたとします。
30万円ぐらいだと光熱費でおおよそ平均で5万円、雑費で5万円して40万円。

月額会員の平均単価にもよりますが、40万円超を考えると最低でも60人以上の会員は欲しいところです。
そしてそうなった場合、前述の「駐車場どうしよう?」問題が勃発します。

もし平均3割が毎日同時間にくるとして20台を確保した場合。

こちらも平均8000円ほどするでしょう。すると結果的に16万円ぐらい駐車場料金して、それなら更に駅から離れた場所に大きめのコワーキングスペース作ったほうが良かったかもという部分にもなってきます。

しかもこれ恐ろしいことに人件費は入ってないんですね。

ということで、人口15万人ぐらいの町でやるコワーキングスペースとなると車社会は当たり前だし、でも20台も駐車場確保するの大変だーという形になるのです。

これが30万や40万を超える中核市以上になると駐車場なしもある程度割り切れるのですが、10万人から20万人の町でのコワーキングスペース駐車場問題は大変だと思います。


2021年末まで見ていてください。実験してみます。


と書いているこの段階で実は僕、人口8万人の町でコワーキングスペースを新しく作ります。

・人口8万人、完全なベッドタウン
・守山駅から徒歩5分
・坪数は70坪以上

2021年3月にオープンを予定していて現在悩んでいるのが上記。駐車場どうしよう問題。

守山市の場合、地方では珍しい今後も人口増加が見込まれる町でして駅前の再開発やマンションの乱立などで駅前の駐車場がなかなか見つかりません。
これまでの経験談から考えても10台ぐらいは欲しいのですが、そうすると多分月辺り10万円ぐらいのコストになってきます。

そのため現在考えているのが下記の4つの方法
1.10万円ぐらいの借土地を探す
2.転々と駐車場を契約していく
3.コインパーキングの利用チケットを発行する
4.そもそも駐車場は置かない

2に関しては現在は手法としては「ない」と思ってます。なぜなら利用者側で考えたときに空いている駐車場を探して守山駅前をぐるぐる回らなければいけないから。
3に関してはサービスチケットを発行して行くときに、チケット利用者と利用しない人で不公平感が増すのが嫌なので、こちらも極力取りたくない。

となると1か、もしくは4となるか。

予定としてはひとまず4でコワーキングスペース需要を見極めつつ、利用者の伸び率を考えて1の手法を取ろうと思っています。

そんな実験を実際に2021年末にはある程度答えが出ていると思うので、これから人口10万人規模の場所でコワーキングスペースをしよう!と思っている方は参考にしてもらえれば。

さあ、明日はDIY。解体バリバリーしようっと。